Juicio de prescripción positiva

PROBLEMA

Una persona compró o tomó posesión de un terreno en el que construyó su casa o se metió a vivir, pero nunca tramitó las escrituras de la vivienda con el dueño ante un notario público. Por lo tanto, no tiene forma de demostrar que es el propietario de la casa en la que vive y sólo tiene derechos como posesionario.

SOLUCIÓN

Se inicia ante un juzgado de lo civil un juicio de prescripción positiva para demostrar que la persona tiene la posesión desde hace más de cinco o diez años, según sea la calidad de su posesión, es decir de buena o de mala fe; que su posesión ha sido de forma pacífica, pública y continua; que tiene un título del cual se genera o se deriva la posesión; que se ha conducido como dueño del predio. De esta forma y al demostrar todo esto, el juez debe condenar al propietario a la pérdida de su derecho de propiedad sobre el predio y debe declarar que el cliente es el nuevo propietario del terreno.

DATOS Y DOCUMENTOS NECESARIOS

Se requieren los siguientes:

• Plano catastral con rumbos, medidas y colindancias del terreno.
• Recibos de pagos de servicios de cinco a diez años de antigüedad en los que aparezca el cliente como titular.
• Cualquier documento antiguo (cinco a diez años) que aparezca el cliente relacionado con el domicilio que corresponda al terreno.
• Nombre completo y domicilio del propietario o propietarios para notificarles la demanda.
• Nombres completos de dos testigos que conozcan de los hechos, particularmente de cuándo tomó posesión del terreno el cliente.
• Escrituras o identificación de finca del terreno.
• Documento que demuestre que el cliente compró o adquirió el terreno de alguna forma, normalmente un contrato de compra venta sin que importe si lo celebró con el propietario verdadero.

FORMA DE TRÁMITE

Se hacen llegar los documentos y datos al abogado para que elabore la demanda de prescripción positiva.

Elaborada la demanda, se cita al cliente para que firme. Esta demanda y los documentos se presentan en el juzgado para que se le asigne expediente y comience el trámite.

Admitida la demanda, se presentan los testigos a declarar se lleva a cabo una inspección en la casa que tiene en posesión el cliente; se realiza una prueba pericial para demostrar que el terreno que se encuentra registrado en el Registro Público de la Propiedad es el mismo que tiene en posesión el cliente.

Una vez hecho lo anterior, se pide al juez que dicte sentencia en la que se declare que el cliente es el nuevo dueño del terreno. Se sacan copias certificadas de la sentencia y se inscriben en el Registro Público de la Propiedad, ya que la sentencia es un título de propiedad.

Finalmente, se le entrega al cliente copia certificada de la sentencia inscrita en el registro Público de la Propiedad como título de propiedad.

POSIBLES GASTOS

En estos casos los gastos posibles son los siguientes:

• Pago de elaboración de plano catastral.
• Pago de identificación de finca o de escrituras del terreno en el que aparezca como dueño el demandado.
• Pago de honorarios de dos peritos valuadores.
• Pago de copias certificadas de la sentencia.
• Pago de avalúo del terreno.
• Pago de impuesto de traslación de dominio ante el municipio (2% del valor del terreno).
• Pago de derechos de inscripción del título de propiedad (sentencia) en el Registro Público de la Propiedad.